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与房产税有关的误解  

2016-03-02 23:59:12|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近十年来,随着房价大幅上涨,关于开征房产税的讨论一浪高过一浪。其中有着诸多误解:

一是以为目前没有房产税,呼吁开征房产税。房产税顾名思义是对房屋这一财产征收的税种,其实,从新中国成立以来一直有房产税,并非有的报道说的那样目前不开征。只是由于现行规定对自住的非经营性住房免税,所以让大家形成误解。据百度百科的信息,对房屋征税,我国自古有之。周期的“廛布”,唐朝的间架税,清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”,清末和民国时期的“房捐”等,都属于房产税。1950年1月政务院公布了《全国税政实施要则》,规定全国统一征收房产税。同年6月,将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日,政务院公布《城市房地产税暂行条例》。及至1973年,按照简化税制的思路,将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税,只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。改革开放之后的1984年10月,国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时,确定对企业恢复征收城市房地产税。同时,考虑到城市土地属于国有,使用者没有土地产权的实际情况,将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月15日,国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。

按照至今仍然有效的《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税在城市,县城,建制镇和工矿区征收,房产税由产权所有人缴纳。。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省,自治区,直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。对下列房产免征房产税:国家机关,人民团体,军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产。

2011年1月29日起,为遏制炒房行为,抑制房价过快上涨,上海市、重庆市开始对自住房征收房产税。上海市对本地户籍新购且属于家庭第二套以上、外地户籍新购住房征收,计税价格为交易价格的70%,以后按评估价,税率为0.6%,低于平均价格2倍的为0.4%,免税额为人均60平方米(含60)。

重庆市则对主城九区(包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区,含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区)个人自住的住房征收房产税,具体规定是:

1.个人拥有的独栋别墅:存量增量都收,认定标准是:在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。

2.个人新购的高档住房:高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子,不管是高档房还是低档房,都得缴税。

税率:平均价格3倍以下0.5%,3-4倍1%,4倍以上1.2%,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房(含第二套)以上的普通住房,税率统一都是0.5%。

免税面积:2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除,一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。

很多人提出开征房产税,而对实际情况并不清楚。准确情况是:改变现行对居民个人非经营性住房全部免税的做法,改为设定一定的免税面积,然后对超过部分征税,这才是房产税的真实面貌。之所以提出这一改革,出发点大体是几个方面:抑制炒房、为地方财政提供稳定财源、调节收入分配,但从上海、重庆的试点情况看,对实现第一个目标并没有多大作用,所征税收收入占当地财政收入的比重很低,与预期相比相差较远。另外,实施这一改革存在诸多难题:一是免税范围或方式存在较大争议,二是房产的价值难确定,因为随时都在变化,如果评估存在人为因素,三是对能否抑制炒房争议大。

二是以为可以遏制炒房。首先需要搞清楚炒房是不是房价过快上涨的主要原因,从房价构成来看,地价(土地出让金、税费占较大比重),而且上涨快的一线城市需求旺盛,供求矛盾大,特别像深圳这样的年轻城市,外来人口增加迅猛,上涨是必然的,不应将房价过快上涨过多归咎于炒房;其次从上海、重庆的实践来看,1%左右的税率对真正投资房产的人来说并没有太大影响,由于房价上涨带来的百分之几十的收益仍然有着很大吸引力,但随着很多城市库存商品房大量增加,炒房热情已大大下降。

三是土地出让金收入占地方财政收入的比例高。不少报道提及近年来地方政府土地出让金收入占地方财政收入的比例高,甚至有的地方土地出让金收入高于地方财政收入。这里有财政收入存在多个口径的原因,涉及比较专业的问题,所以经常容易产生误解。从预算来说,财政收入目前至少分四大块:一般公共预算收入(即经常所说的“地方财政收入”)、政府性基金收入、国有资本经营预算收入(即国有企业上缴的红利等)、社会保险基金预算收入(即统筹部分,不包括个人账户部分),其中,土地出让金收入属于政府性基金收入,而且占了政府性基金的大头。也就是说,土地出让金收入并不包含在“地方财政收入”这个口径内,两者是并列的,不能说谁占谁的比例多少,只有局部与全部之间才能叫比例。准确的说法是土地出让金收入相当于地方财政收入的多少百分比,这样对比是可以的。比如,三亚市2015年上半年地方一般公共预算收入495,299万元,政府性基金中,国有土地使用权出让金收入248,924万元,后者相当于前者的50.25%。

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