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房价不会停下上涨的脚步  

2010-02-18 13:30:34|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于房价走势,各种意见争论不休。本人以为,房价上涨有着客观的必然性,不会因为人们的意愿及政府调控力度而改变上涨的总体趋势。而且,我可以大胆地预测,在未来两三年内,各省会城市的商品房平均价将会突破一万元每平方米。以南宁为例,目前,新开盘的商品房最高单价已经摸高一万元大关,即使在面对全球金融危机的巨大外部因素的情况下,房价也没有出现人们所预测的大幅下跌,仅仅是放慢了上涨的步伐而已。

对于房价上涨的原因,最重要的是不断增长的住房需求,这是决定房价的根本因素。城镇化是我国现阶段的基本任务,随着城镇化水平提高,越来越多的农村居民进入城市,同时,旧城拆迁、行政及企事业单位职工改善住房、新职工购房,这些都是非常旺盛的需求。可以预计,未来十几年内,这一推动房价上涨的根本因素不会改变不断增加的基本态势。从具体成本构成来看,地价(土地出让金)在不断上升,各地天价地王的产生即是强有力的证明;建筑成本(工资、建材)也在不断上涨;而税费则随着房价上涨,因为多数是按比例计征的;总的利润率并不像人们所说的快速上升,平均利润率仍然保持在一定水平上,估计30%左右,这点可以从一些房地产上市公司的年报上了解到。一些业内人士一直在呼吁公布商品房的真实成本,其实我觉得房地产上市公司的成本是足够透明的,问题是成本仅是决定房价的一个重要因素,并不是唯一因素,成本利润率不可能像计划经济年代一样定死,而是根据市场供求关系形成的,现在大家都认为房价高,但为什么还卖得出去呢,这个价并不是房地产商一厢情愿的卖价,而是实际成交价。我们应当客观地看到,人们的收入在不断增加,特别是有一部分人群收入增加较快,形成了购房的主力军。也就是说,社会财富分配出现明显的两极分化,对于高收入者而言,目前的房价仍然可以承受,甚至并不高,而对于低收入者来说则是天价了。那么,政府目前推行的经济适用房及廉租房会不会对商品房价格产生重大影响呢?人个觉得,政府提供的经济适用房及廉租房在总供给中所占比例仅为百分之几,一个几百万人口的城市每年仅竣工一万多套,如何才能解决问题呢?这里不去详细分析为什么城市政府提供的经济适用房及廉租房不能满足人们的需求。从理论及实践两个角度都可以得出结论,政府保障的仅是基本住房需求,只是满足部分人(主要是最低收入人群)的小面积普通住房需要,不可能提供大面积高档住房,更不可能满足人们的投资需要。而现在住房不仅是消费品,而且还是投资品,它的价格与普通商品大不一样,而是兼具股票这类投资品的特点。综上所述,我预言,南宁等省会城市,剔除北京、上海、广州等房价已大大超过万元/平方米的城市外,其它城市,特别是沿海城市将在不远的几年内渐次突破万元大关,先是新开楼盘最高价,接着是平均价,然后是最低价,前仆后继,以摧枯拉朽之势迈向一万元每平方米,向人们昭示经济规律的强大威力。这是不以人们的意志所转移的!

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